Verkehrswert bei einer Scheidung mit der LBS Bayern ermitteln

Verkehrswert Haus

Die Wertermittlung Ihres Hauses ist bei einer Scheidung unabdingbar

Die Wertermittlung für ein Haus oder eine Immobilie kann zahlreiche Gründe haben: Neben einem Verkauf kann auch eine Scheidung Grund für die Wertermittlung sein. Lesen Sie im Folgenden, warum eine Verkehrswertermittlung sinnvoll ist und welche Methode für Sie die Beste ist.


Was ist der Verkehrswert Ihres Hauses?

Der Verkehrswert (Marktwert) eines Hauses stellt den aktuellen Wert des Hauses dar. Der Marktwert bzw. Verkehrswert wird im Rahmen der Verkehrswertermittlung bestimmt. Eine Definition des Verkehrswertes eines Hauses oder allgemein einer Immobilie findet sich in §194 BauG:

„Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.“

Vereinfacht gesprochen: Bei dem Verkehrswert handelt es sich um den Preis, der bei einem Verkauf des Hauses zu erzielen wäre. Dieser hypothetische Wert entspricht dem Wert, den das Grundstück für jedermann - zum aktuellen Zeitpunkt - entspricht.

Wann ist eine Verkehrswertermittlung Ihres Hauses sinnvoll?

  • Um eine Marktpreiseinschätzung zu erhalten
  • Wenn Sie Modernisierungs- und Renovierungsmaßnahmen durchgeführt haben und die Wertsteigerung herausfinden möchten
  • Wenn Sie den Verkauf einer Immobilie planen
  • Um einen schnellen und kostengünstigen ersten Überblick über das zu bewertende Vermögen bei einer Scheidung zu erhalten
  • Bei der Erbschafts- oder Schenkungssteuer den festgesetzten Wert auf seine Plausibilität prüfen möchten
  • Bei sonstigen gerichtlichen Angelegenheiten
  • Bei Zwangsversteigerungen
  • Als fundierte Basis für zukünftige Bankgeschäfte oder Sie die Konditionen für eine Hypothekenfinanzierung besprechen möchten
  • Zur Überprüfung der Versicherungssumme
  • Sofern Ihre Bank eine aktuelle Vermögensaufstellung benötigt

Streit um das Haus bei einer Scheidung

Möglichkeiten zur Aufteilung des gemeinsamen Eigenheims

Bei der Eigentumsfrage eines gemeinsam bewohnten Hauses, kommt es häufig zu Auseinandersetzungen. Denn oft stellen sich die Ehepartner bereits während des Trennungsjahres Fragen wie: „Wer darf im Haus wohnen bleiben? Wie viel muss der Partner, der das Haus bewohnt dem schon ausgezogenen Ehegatten zahlen?“ Abhilfe kann ein Scheidungsanwalt schaffen, der eine einvernehmliche Klärung herbeiführen kann. Neben dem Hausverkauf und einer gerechten Aufteilung des Verkaufserlöses, welche in einer Vielzahl der Fälle die Streitigkeiten vermindern können, gibt es noch weitere Möglichkeiten:

Hausverkauf bei der Scheidung

Lohnt er sich und stellt er wirklich die beste Lösung dar?

Wie bereits oben angesprochen kann bei einem Hausverkauf der Verkaufserlös gerecht zwischen den Ehepartnern aufgeteilt und das Risiko von Streitigkeiten vermindert werden. Die Loslösung von der Lebensgemeinschaft wird durch den Hausverkauf erheblich erleichtert, da eine zeitgleiche Ablösung gemeinsamer Verbindlichkeiten für das Objekt stattfindet. Denn auch nach einer Scheidung treten die Ehepartner gegenüber der Bank – im Außenverhältnis – noch als Gesamtschuldner auf. Hier wird jedoch zum Problem, dass mit dem Eigenheim auch nach einer Scheidung oft noch positive Gefühle und Emotionen verbunden werden und oftmals einer der beiden Partner dem Verkauf nicht zustimmt. Häufig sind auch die Kinder, die das gewohnte Umfeld beibehalten wollen, für einen Ehepartner Grund dem Verkauf nicht zuzustimmen. Dennoch lohnt es sich, den Verkehrswert des Hauses im Vorfeld bestimmen zu lassen.

Aber was, wenn sich beide Ehepartner nicht über das weitere Vorgehen des gemeinsamen Eigentums einigen können?

Haus-Anteil an den anderen Ehegatten übertragen?

Berechnung der Entschädigungszahlung

„Können sich beide Parteien nicht auf den Verkauf des Hauses einigen, so kann auch der Anteil von Partner auf Partner B übertragen werden. Dazu wird der Verkehrswert des gesamten Hauses benötigt, da eine Auszahlung seitens Partner B als Entschädigung an Partner A vorgesehen ist.“

Hierbei liegt meistens das Problem, dass die subjektiven Einschätzungen über Forderung und Entschädigung der Ehepartner nicht übereinstimmen. Abhilfe schafft hier zunächst eine objektive Verkehrswertermittlung des Hauses. Sollte dieser Wert vor Gericht oder bei Notarterminen benötigt werden, muss die Wertermittlung des Hauses von einem Gutachter oder Sachverständigen durchgeführt und schriftlich vorgelegt werden. In häufigen Fällen ist einer der Ehepartner, der das Haus übernehmen möchte, finanziell nicht in der Lage - die oftmals sehr hohe - Entschädigungszahlung an den Partner zu verrichten. Sofern frühere Verbindlichkeiten auf dem Haus lasten, kann einer der Partner zudem aus einem gemeinsam veranlassten Hauskreditvertrag gestrichen bzw. die finanziellen Verbindlichkeiten gemindert werden. Es empfiehlt sich, den Vertrag zur Übertragung des Hausanteils gemeinsam mit einem Anwalt zu erarbeiten, da er Sie zu allen offenen Fragen beraten kann. Im letzten Schritt müssen beide Parteien diesen Vertrag unterzeichnen und notariell beglaubigen lassen.

Gemeinsames Wohnrecht am Haus nach der Scheidung

In seltenen Fällen kann bei mehrstöckigen Wohnobjekten Partner A die untere Etage und Partner B die obere Etage bewohnen. Denn oftmals verhindern emotionale Befindlichkeiten, dass die Partner noch unter einem gemeinsamen Dach wohnen wollen. Hier muss angemerkt werden, dass bei einer Scheidung eine ausreichende Trennung der Lebensgemeinschaft gewährleistet werden muss. Die Ehepartner müssen sich um eine gerechte Aufteilung der laufenden Kosten einigen.

Teilungsversteigerung nach der Scheidung

Die Teilungsversteigerung stellt eine letzte Möglichkeit dar, sofern beide Partner über das gemeinsame Haus bis zum Schluss nicht zu einer Einigung kommen können. Diese kann beim Amtsgericht beantragt werden und bedeutet eine offene Versteigerung des Hauses. Das bedeutet gleichzeitig, dass auch die beiden ehemaligen Ehepartner mitbieten können. Der Verkaufserlös kann anschließend gerecht aufgeteilt werden. Problembehaftet ist dabei jedoch, dass der Verkaufserlös weit unter dem tatsächlichen Verkehrswert des Hauses liegen kann. Die Möglichkeit der Teilversteigerung sollte daher nur als letzten Ausweg gesehen werden, da sie meist zum Nachteil beider Parteien führt.

Die Ermittlung des Verkehrswertes des Hauses bei einer Scheidung ist unabdinglich

In allen Fällen sollte bzw. muss im Vorfeld der oben genannten Möglichkeiten eine Verkehrswertermittlung des gemeinsamen Hauses vorgenommen werden. So können Sie bereits im Vorfeld in Erfahrung bringen, was im Falle einer Scheidung auf Sie zukommen könnte, ob Sie sich eine Entschädigungszahlung finanziell leisten können oder sich bereits nach einer Anschlussimmobilie umsehen sollten. Eine einfache Alternative bietet die unverbindliche Wertermittlung unserer erfahrenen LBS-Experten.

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