Verfahren zur Wertermittlung Ihrer Immobilie im Vergleich mit der LBS Bayern

Verfahren zur Wertermittlung Ihrer Immobilie im Vergleich

Verkaufspreis auf Basis des Marktwertes ganz einfach bestimmen

Die Wertermittlung für ein Haus oder eine Immobilie kann zahlreiche Gründe haben: Neben einem Verkauf kann auch eine Scheidung Grund für die Wertermittlung sein. Zur Festlegung des optimalen Angebotspreises, sollte im Vorfeld der Wert der Immobilie im Rahmen einer Wertermittlung bestimmt werden. Diese dient dabei als Basis für Preisverhandlungen oder für Gespräche mit potenziellen Käufern, Banken oder Versicherungen. Im Folgenden erfahren Sie, welche verschiedenen Verfahren zur Wertermittlung es gibt und welche Methode für Sie die Richtige ist.


Wie wird der Wert einer Immobilie ermittelt?

Zur Immobilienbewertung gibt es verschiedene Herangehensweisen: Das Vergleichswertverfahren, Sachwertverfahren und Ertragswertverfahren. Welches Verfahren für Sie das Beste ist hängt dabei von der Art der zu bewertenden Immobilie ab.

Wertermittlung mit dem Vergleichswertverfahren

Dieses Verfahren eignet sich besonders für die Wertermittlung von Eigentumswohnungen, Wohnimmobilien und Ein- bzw. Zweifamilienhäusern. Wie der Name des Verfahrens bereits andeutet, werden vergleichbare Immobilien gesucht und darauf basierend der Wert Ihrer Immobilie bestimmt. Diese Immobilien weisen dabei in etwa die gleiche Lage, Ausstattung und Eigenschaften wie das zu ermittelnde Objekt auf. Da für ähnliche Immobilien allerdings in der Regel verschiedene Preise verlangt werden, können Wertspannen vorkommen. Dies ist vor allem in ländlichen Regionen der Fall, wo ein geringes Angebot und geringe Nachfrage die Marktsituation bestimmen. In Ballungsräumen mit großer Homogenität der Angebote kommt es zu weitaus geringeren Preisspannen und das Vergleichswertverfahren ist exakter. Dieses Verfahren ist meist die präziseste und bevorzugte Methode, um den Verkehrswert der Immobilie zu ermitteln, da die Marktsituation miteinbezogen wird. Gleichzeitig hat auch die Lage einen maßgeblichen Einfluss auf den Verkehrswert der Immobilie. Die Basis bilden meist Kaufpreissammlungen, die von den örtlichen Gutachterausschüssen für Grundstückswerte verwaltet werden, welche periodisch sämtliche notariell beurkundeten Immobilienkaufverträge einer Kommune, einer Region bzw. eines Bundeslandes enthalten. Wird die Wertermittlung von einem Gutachter oder Sachverständigen durchgeführt, werden auch Marktrecherchen, Eigenschaften der Mikrolage und zusätzlich der subjektive Eindruck der Immobilie hinzugezogen. Meist liegt jedoch die Herausforderung darin, vergleichbare Grundstücke oder Immobilien für die Liegenschaft zu finden. Sollte dies nicht möglich sein, muss ein anderes Verfahren zur Wertermittlung der Immobilie genutzt werden.

  • Hohe Zuverlässigkeit
  • Für Privatpersonen mit Kaufpreissammlungen einfach zu bestimmen
  • Oft nicht ausreichend Vergleichsobjekte
  • Abhängig von der aktuellen Marktlage und daher nur eine Momentaufnahme

Wertermittlung mit dem Sachwertverfahren

Dieses Verfahren eignet sich ebenso für Einfamilienhäuser, Zweifamilienhäuser und teilweise auch für Eigentumswohnungen, die für das Vergleichswertverfahren aufgrund von nicht ausreichend vergleichbaren Objekten ausscheiden. Unter Berücksichtigung von Lage, Baukosten, Abnutzung und Wert des Grundstückes, werden die Kosten der Herstellung bzw. Wiederbeschaffungskosten der Immobilie ermittelt. Dazu wird der Grundstückswert sehr präzise mit Bodenrichtwerten ermittelt und der Sachwert des darauf gebauten Gebäudes hinzuaddiert. Diese Bodenrichtwerte sind durchschnittliche Lagewerte, die von kommunalen Gutachterausschüssen aus den Kaufpreisen von Grundstücken unter Berücksichtigung ihres Entwicklungszustands ermittelt werden. Für einige Bundesländer (z.B. Hamburg, Niedersachsen, Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz, Berlin, Brandenburg und Sachsen-Anhalt) sind diese Gutachterausschüsse online einsehbar und können ansonsten bei der zuständigen Behörde angefordert werden. Liegen auch für die Bodenwerte zu wenige vergleichbare Grundstücke vor, wird anhand der Angebotspreise vergleichbarer Objekte der Bodenrichtwert geschätzt. Der Gebäudesachwert gibt die Neubau- bzw. Wiederherstellungskosten der Immobilie samt Baunebenkosten und abnutzungsbedingter Abschläge wieder. Da das Gebäude im Laufe der Zeit abgenutzt wurde bzw. aufgrund von Altersabschreibung etc. an Wert verloren hat, werden noch Abschläge subtrahiert sowie ggf. lagebedingte Zu- oder Abschläge korrigiert. In diese Berechnungen tritt erneut die aktuelle Marktsituation, welche die Wertermittlung durch sog. Marktanpassungsfaktoren beeinflusst. Meist gilt das Sachwertverfahren als besonders komplex und sollte daher nur von erfahrenen Sachverständigen oder Gutachtern durchgeführt werden.

Angemessene Herstellungskosten der Immobilie
  • -Wertminderung aufgrund Mängel bei der Herstellung
  • -Wertminderung aufgrund des Alters
  • +/-sonstige wertbeeinflussende Umstände
  • =Wert der baulichen Anlage
  • +Wert der sonstigen Anlagen
  • +Bodenwert
  • +/-Marktanpassungsfaktoren
  • =Sachwert
  • Spiegelt den reinen Substanzwert von bebauten Grundstücken wider
  • Sehr komplexe und aufwendige Wertermittlung
  • Oft wird dem derzeitigen und dem zukünftigen Marktgeschehen zu wenig oder gar keine Bedeutung beigemessen

Wertermittlung mit dem Ertragswertverfahren

Für vermietete oder gewerblich genutzte Immobilien wird in der Regel das Ertragswertverfahren genutzt. Ziel ist es, den erwirtschaftbaren Ertrag zu ermitteln. Dazu werden die Kosten für Grund und Boden sowie der nachhaltig erzielbare Mietertrag der Immobilie in die Wertermittlung miteinbezogen. Da das Wohn- oder Gewerbeobjekt eine begrenzte Restnutzungsdauer hat, während das Grundstück an Wert nicht verliert, werden diese beiden Werte getrennt voneinander betrachtet. Ähnlich wie beim Sachwertverfahren, wird der Wert des Grundstücks erneut mit Hilfe von Bodenrichtwerten ermittelt. Gehen wir für unser Rechenbeispiel von einem fiktiven Bodenrichtwert von 132,92 € pro Quadratmeter und einer Grundstücksgröße von 314 Quadratmetern aus. Im Ergebnis erhalten wir einen Bodenwert von 36.865,36 €. Hinzu kommt eine Prognose über den zu erwartenden Reinertrag der Immobilie, welcher durch ein komplexes Rechenverfahren bestimmt wird. Der Reinertrag berechnet sich aus marktüblich erzielbaren Erträgen minus Bewirtschaftungskosten wie Betriebskosten, Instandhaltungskosten, Verwaltungskosten und Mietausfallwagnis. Dazu wird eine Formel für den sogenannten „Vervielfältiger“ angewendet, welche aus Restnutzdauer und Liegenschaftszins berechnet wird. Der Liegenschaftszins stellt den Zinssatz dar, zu dem der Verkehrswert (Marktwert) der Grundstücke zu marktüblichen Preisen verzinst wird. Dieser kann aus dem Grundstücksmarktbericht des zuständigen Gutachterausschusses entnommen werden.

Beispielberechnung eines Immobilienwerts nach Ertragswertverfahren

  • Bewertungsobjekt:2 Zi. Terrassenwohnung
  • Baujahr des Gebäudes:1967
  • Restnutzungsdauer:34 Jahre
  • Vervielfältiger:16,19
  • Jahresmiete:5.760 Euro
  • Bewirtschaftungskosten (Anlage 23 Bewertungsgesetz):27%
  • Grundstückgröße:314/10.000 von 4.233 m2 = 132,92 m2
  • Jahresrohertrag bzw. Rohertrag5.760 Euro
  • Bewirtschaftungskosten- 1.555,20 Euro
  • Grundstücksreinertrag= 4.204,80 Euro
  • Verzinsung des Bodenwerts- 1.843,27 Euro
  • Gebäudereinertrag= 2.361,53 Euro
  • Vervielfältigerx 16,19 Euro
  • Gebäudeertragswert= 38.233,17 Euro
  • Bodenwert+ 36.865,36 Euro
  • Ertragswert= 75.098,53 Euro
  • Auch für kommunale und öffentliche Einrichtungen geeignet
  • Hohe Praxisrelevanz durch sehr genaue Wertermittlung
  • Zukünftig stark steigende Mieten finden in diesem Verfahren keine Rücksicht
  • Keine Berücksichtigung von Transaktionskosten
  • Komplexestes der drei Verfahren

Wie genau ist die LBS-Immobilienbewertung?

Auf Basis der eingegebenen Daten wird ein erster Marktwert als Anhaltspunkt ermittelt. Das bedeutet, je mehr Daten Sie eingeben, desto genauer ist die Marktpreiseinschätzung. Unsere unverbindliche Immobilienbewertung basiert auf dem Vergleichswertverfahren und zieht Angebotspreise einer Vielzahl an Inseraten von vergleichbaren Immobilien der Region heran. Auch individuelle Eigenschaften Ihrer Immobilie, wie Terasse, Wintergärten oder die Raumaufteilung, werden miteinbezogen.

Die LBS-Immobilienbewertung kann zwar kein Wertgutachten ersetzen, für eine Abschätzung eines realistischen Verhandlungspreises ist sie dennoch sehr gut geeignet. Im Normalfall reicht die LBS-Immobilienbewertung für einen Immobilienverkauf aus.

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