Marktwert für den Verkauf richtig bestimmen mit der LBS Bayern

Angebotspreis auf Basis des Marktwertes festlegen

So bestimmen Sie den Marktwert Ihrer Immobilie richtig

Zunächst einmal handelt es sich beim Marktpreis um den Preis, zu dem ein Objekt im Exposé zum Verkauf angeboten wird. Dieser entscheidet maßgeblich über den Verkaufserfolg. Er sollte nicht mit dem Verkehrswert oder Marktwert der Immobilie verwechselt werden, welcher unbedingt vor der Festlegung des Marktpreises ermittelt werden sollte. Erfahren Sie im Folgenden mehr über die Unterschiede und wie Sie eine Immobilienbewertung richtig vornehmen.


Was ist der Marktwert (Verkehrswert) einer Immobilie?

Den absoluten Preis für eine Immobilie gibt es nicht, denn der Verkaufspreis wird durch Angebot und Nachfrage bestimmt. Das heißt eine Immobilie ist immer so viel Wert, wie ein Käufer bereit ist, dafür auszugeben und der Verkäufer bereit ist, seine Immobilie zu diesem Preis zu veräußern. Jedoch empfiehlt es sich vor dem Verkauf den Wert seiner Immobilie zu kennen, den sogenannten Verkehrswert. Dieser kann im allgemeinen Sprachgebrauch synonym mit dem Begriff Marktwert verwendet werden. Sachverständige und Gutachter sprechen allerdings immer vom Verkehrswert. Dementsprechend werden die Gutachten zur Immobilienbewertung als „Verkehrswertgutachten“ bezeichnet. Der Verkehrswert sagt aus, auf welchen „Preis“ sich Käufer und Verkäufer einigen sollten, ohne dass einer von beiden dabei bevorteilt wird. Gleichzeitig dient er als Richtwert zur Festlegung des Verkaufspreises und bietet eine Absicherung für beide Parteien, damit die Immobilie nicht über beziehungsweise unter Wert gekauft oder verkauft wird. Definition des Marktwertes bzw. Verkehrswertes einer Immobilie nach § 194 des Baugesetzbuches (BauGB):

„Der Verkehrswert wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.“

Der Marktwert ist frei von jeglicher subjektiven Betrachtungsweise und orientiert sich allein an objektiven Merkmalen des Grundstücks und entspricht somit dem Wert, den das Grundstück für jedermann hat. Die umständliche Definition macht deutlich, dass der Marktwert zunächst ein “hypothetischer” Wert ist. Er bezieht sich lediglich auf den Wertermittlungszeitpunkt, denn zu einem späteren Zeitpunkt kann der tatsächlich erzielte Wert vom ermittelten abweichen.

Wie wird der Marktwert am besten ermittelt?

Verkehrswertermittlung vor dem Immobilienverkauf

Haben Sie sich entschlossen Ihre Immobilie zu verkaufen, so gibt es - je nach Budget - verschiedene Möglichkeiten eine Verkehrswertermittlung durchzuführen.

Marktwertermittlung durch einen Gutachter

Die genaueste Variante, den Verkehrswert einer Immobilie zu schätzen, erfolgt durch die Beauftragung eines Gutachters. Dieses schriftliche Gutachten bietet sich vor allem bei gerichtlichen Auseinandersetzungen an, wenn der Wert auch gegenüber anderen Parteien (z.B. Miterben, Finanzamt, etc.) dokumentiert werden oder als fundierte Basis für zukünftige Bankgeschäfte dienen soll. Die Kosten für Immobiliengutachter sind in der Regel abhängig vom Verkehrswert der Immobilie und von der Schwierigkeit der Begutachtung. Es empfiehlt sich, im vornherein eine Kostenvereinbarung zu erstellen.

LinkTipp:

Die Erklärung zu den verschiedenen Verfahren zur Wertermittlung Ihrer Immobilie können Sie hier nachlesen .

TIPP: Achten Sie unbedingt darauf, welches Verfahren Ihr Gutachter verwendet, denn die verschiedenen Methoden können zu unterschiedlichen Werten führen und sind verschieden aufwendig. So ist beispielsweise das Vergleichswertverfahren weitaus weniger aufwendig als das Ertragswertverfahren – dies sollte sich auch im Preis widerspiegeln. Näheres zu den verschiedenen Verfahren, können Sie hier nachlesen!

Marktanalyse und Grundstücksmarktbericht

Eine Marktanalyse erfordert viel Erfahrung und Wissen. Unsere Experten der LBS verfügen über jahrelange Expertise, um einen möglichst exakten Wert Ihrer Immobilie zu bestimmen. Bei der Marktanalyse werden die Preise von vergleichbaren Objekten in großen Immobilienportalen im Internet miteinander verglichen. In diesem Vergleich sollten die Immobilien jedoch näher unter die Lupe genommen werden und recherchiert werden wie beispielsweise die Preise zustande gekommen sind. Muss eine Immobilie dringend verkauft werden, wird meist ein weitaus geringer Verkaufspreis erzielt, als durch einen Verkauf ohne Zeitdruck. Mithilfe dieser Vorgehensweise können Sie den Wert für den Verkauf Ihrer Immobilie schon einmal grob einschätzen. Zusätzlich sollte der Grundstücksmarktbericht des Gutachterausschusses Ihrer Stadt miteinbezogen werden. Dort wird nach Stadtbezirken sortiert und Erläuterungen und Wertangaben zu verschiedensten Bauformen aufgeführt.

Preislich bewegt sich der Grundstücksmarktbericht bei ca. 50 Euro (variiert von Stadt zu Stadt) und wird jährlich von der jeweiligen Stadt herausgegeben. Als Beispiel kann München angeführt werden: Die Einwohnerzahl der Stadt steigt stetig, Wohnungen sind knapp, die Preise für Wohnungen klettern kontinuierlich nach oben und die Neubautätigkeiten sind sehr gering. Aufgrund dieser Marktsituation erzielt ein Verkaufsobjekt in München einen viel höheren Marktwert und somit auch Verkaufspreis als eine Immobilie in Coburg oder Jena.

Marktwerteinschätzung mit unserer unverbindlichen Immobilienbewertung

LinkTipp:

Eine Immobilienbewertung durch einen unabhängigen Gutachter ist eine kostspielige Angelegenheit. Doch manchmal ist eine Wertermittlung durch einen Gutachter unabdingbar. Lesen Sie hier über die Kosten eines Wertgutachtens durch einen Gutachter, welche Unterschiede es zur LBSI-Immobilienbewertung gibt und wann sich welche Variante empfiehlt.

Für den Fall, dass der Marktwert für einen Immobilienverkauf ermittelt werden soll, können Sie auch unverbindlich - anhand einiger Angaben - unsere kostenlose Immobilienbewertung online starten. Unsere Experten erstellen auf Basis Ihrer Angaben eine kostenlose Marktwerteinschätzung beim Verkauf Ihrer Immobilie. Der angesetzte Verkaufspreis wird sich an dieser Einschätzung orientieren.

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Fazit: Marktwert einer Immobilie für den Verkauf kostenlos ermitteln

Wie viel ist das eigene Haus wirklich wert? Eigentümer schätzen den Marktwert ihrer Immobilie häufig zu hoch ein und gehen mit unrealistischen Preisvorstellungen in die Verhandlungen. während die meisten Käufer nach Mängeln suchen, um den Preis zu drücken. Die unterschiedliche Immobilienbewertung hängt damit stark von verschiedenen Sichtweisen ab. Eine realistische Einschätzung sollte daher durch eine objektive Instanz erfolgen. Diese kann entweder von einem Gutachter oder einen unserer LBS-Experten durchgeführt werden.